Si può visitare più volte un immobile all’asta? Il dettaglio che fa risparmiare tempo e denaro

Chi gira le aste da un po’ lo sa: la differenza tra un affare e un problema si gioca spesso durante i sopralluoghi. La domanda che ricevo più di frequente è se si possa tornare una seconda volta a vedere l’immobile. La risposta breve è: sì, quasi sempre si può, ma con metodo e tempistiche precise. E c’è un dettaglio che fa davvero risparmiare tempo e denaro: organizzare il secondo giro con il tecnico giusto e con un obiettivo chiaro.

Quante visite sono possibili: cosa dice la prassi

Non esiste un articolo che limiti a una sola visita per legge. Il Codice di procedura civile non disciplina il numero di sopralluoghi, ma demanda l’organizzazione al custode giudiziario o al delegato alla vendita. Sull’avviso pubblicato anche sul Portale delle Vendite Pubbliche trovi chi contattare e la finestra temporale per prenotare.

Nella pratica, i custodi consentono di norma uno o due accessi a persona interessata, spesso in slot condivisi con altri visitatori. Se l’immobile è occupato, i tempi sono più rigidi perché serve coordinarsi con l’esecutato o l’inquilino. Nelle procedure concorsuali entra in scena il curatore fallimentare, ma il principio non cambia: chiedi e motiva la necessità.

Potrebbe interessarti anche

Aggiudicarsi immobili all’asta con pochi rilanci: come massimizzare le probabilità senza rischiare troppoQuando viene liberato un immobile aggiudicato all’asta? I tempi reali e cosa influisce sulla consegnaCompravendite all’asta: i 3 errori che fanno perdere le migliori occasioniCase occupate acquistate all’asta: quali diritti hai davvero e come gestire la liberazione

In molte città la regola non scritta è questa: primo sopralluogo esplorativo per tutti, secondo accesso su richiesta motivata (ad esempio per misure, verifiche impianti o con un tecnico). Oltre il secondo, serve una ragione concreta e spesso non viene concesso per carichi di agenda e rispetto della privacy.

Come prenotare senza perdere settimane

La prenotazione è semplice ma va fatta bene. Sull’avviso di vendita trovi la mail e il numero del custode. Io scrivo sempre una mail con oggetto chiaro (RGE, tribunale, indirizzo) e tre proposte di giorno/ora. Allego documento d’identità e recapito. Così evito ping-pong infiniti.

Mi è capitato di recente a Bologna: calendario pieno, visite solo il giovedì. Con una mail ben strutturata ho ottenuto il primo slot utile e, subito dopo, ho chiesto il secondo giro nella stessa finestra, motivando che sarei tornata con geometra e termotecnico per la stima lavori. Approvato in 24 ore, zero frizioni.

Se i tempi stringono e non riesci a incastrare una seconda visita fisica, chiedi una video-visita integrativa: alcuni custodi la concedono per inquadrare particolari tecnici (quadri elettrici, caldaia, vano cantina). Non sostituisce il sopralluogo sul posto, ma aiuta a togliere dubbi senza rimandare l’offerta.

Il secondo sopralluogo che fa risparmiare (davvero)

Ecco il dettaglio che incide sul portafogli: tornare con un tecnico che sappia leggere la perizia e trasformare i dubbi in numeri. Portare “gli amici” a vedere casa serve a poco; portare chi ti fa un preventivo attendibile, moltissimo.

A Milano, su un trilocale in edilizia anni ’60, al secondo giro ho chiesto al geometra di verificare differenze tra planimetria e stato di fatto: una tramezza spostata, porta tamponata, balcone con guaina rovinata. In 30 minuti abbiamo stimato 9-12 mila euro di lavori non emergenti dalla perizia. Ho rimodulato l’offerta al ribasso e mi sono tenuta un margine per imprevisti. Senza quel secondo sopralluogo avrei corso a sensazione.

Consiglio operativo: se puoi, combina tecnico e impresa nello stesso appuntamento. Il primo traduce la perizia in criticità, la seconda in costi reali. Due piccioni con una fava, un solo slot occupato al custode.

Documenti e controlli da fare prima di tornare

Arrivare preparati è metà del lavoro. Leggi la perizia integrale: stato occupazione, abusi edilizi, eventuali difformità, spese condominiali arretrate, pignoramenti. Tieni a portata la planimetria catastale e confrontala a vista durante la visita. Chiedi al custode dove sono i contatori e se gli impianti sono attivi.

Se emergono dubbi urbanistici, al secondo sopralluogo verifica varchi, altezze, superfici balconi e presenza di vani tecnici. Controlla serramenti (spifferi), segni di umidità, quote pavimento nei bagni (scarichi). Nei condomìni guarda le parti comuni: tetto, facciate, ascensore, tabelle millesimali in bacheca. Quelle spese possono arrivare addosso dopo l’aggiudicazione.

Sulle tempistiche, ricordati che molte deleghe chiudono le visite 7-10 giorni prima dell’asta. Non aspettare l’ultimo minuto: prenota il secondo giro subito dopo il primo, finché sei ancora nella finestra concessa.

Checklist rapida per il secondo sopralluogo

• Strumenti: metro laser, livella tascabile, torcia, blocco appunti o app per note.
• Documenti: perizia, planimetrie, eventuali sanatorie, APE, avviso di vendita con recapiti custode.
• Verifiche chiave: misure vani, altezze, stato infissi e impianti, segni d’acqua, orientamento, rumori, parti comuni, cantina/box.
• Foto e video: chiedi sempre il permesso al custode; se l’immobile è occupato, evita di riprendere oggetti personali.

Errori tipici da evitare il giorno della visita

Ne vedo tanti, sempre uguali. Il primo: presentarsi “a mani vuote”, senza avere letto la perizia. Così sprechi il giro a guardare la cucina e ti perdi l’umidità dietro l’armadio.

Secondo: scordarsi il documento d’identità o arrivare in ritardo. Il custode non aspetta all’infinito, e potresti perdere lo slot.

Terzo: non fare domande. Chiedi sempre su allacci attivi, spese condominiali, chiavi disponibili al decreto di trasferimento, eventuali abusi già sanati o a carico aggiudicatario.

Quarto: fissarsi solo sull’appartamento e ignorare la scala, la via, i servizi. Ho rinunciato a un buon prezzo perché in orario di punta la strada vibrava per il traffico pesante. Me ne sono accorta restando cinque minuti fuori dal portone.

Se il custode dice no alla seconda visita

Capita. In alcuni tribunali le agende sono sature e consentono un solo passaggio. In questi casi, gioca bene l’unico sopralluogo: portati subito il tecnico e una checklist, scatta foto dei particolari tecnici, prendi misure. Se puoi, chiedi almeno una breve video-chiamata mirata per approfondire un dettaglio emerso a freddo.

Un lettore di Bari mi ha scritto che il custode negava il bis perché “tutti chiedono il secondo giro”. Gli ho suggerito di motivare con due righe: verifica conformità planimetrica e preventivo impresa per offerta consapevole. Risposta positiva in poche ore. A volte basta spiegare bene cosa devi controllare e dimostrare di non voler perdere tempo.

Quando la visita multipla non serve (e quando è indispensabile)

Se l’immobile è recente, libero e con perizia chiara, un solo sopralluogo ben fatto potrebbe bastare. Se invece leggi di difformità, impianti vecchi o occupazione, il secondo giro è quasi obbligatorio. Ricorda che dopo l’aggiudicazione responsabilità e rischi sono tuoi: meglio un’ora in più oggi che mille euro in più domani.

Ultimo promemoria: l’asta non è una vendita “vista e piaciuta” al buio, ma nemmeno un tour libero. Esiste un equilibrio tra diritto all’informazione e tutela di chi ancora ci abita. Muoversi con professionalità ti apre porte che ad altri restano chiuse.

In sintesi: sì, nella maggior parte dei casi puoi visitare più volte. Prenota presto, motiva la richiesta, sfrutta il secondo giro con il tecnico giusto e una checklist mirata. È il modo più semplice per proteggere il budget e presentarti all’asta con la sicurezza di chi sa esattamente cosa sta comprando.