Si possono acquistare più immobili nella stessa asta? Strategie per ottimizzare l’investimento

Da quando ho iniziato a frequentare le aste, la domanda che mi fanno più spesso è sempre la stessa: “Posso tentare di prendere più immobili nella stessa asta?” La risposta breve è sì, si può. La risposta utile è: si può, ma serve metodo. Qui condivido come mi organizzo quando punto a più lotti nello stesso giorno, con gli accorgimenti che mi hanno evitato errori costosi.

È consentito fare offerte su più lotti?

Nelle vendite giudiziarie ogni lotto è una gara autonoma. Nulla vieta di presentare più offerte, anche nella stessa procedura, purché si rispettino cauzioni, scadenze e modalità stabilite nell’avviso di vendita. Le regole operative discendono dal quadro normativo del Codice di procedura civile e dalle prassi dei Tribunali e dei gestori telematici.

Attenzione però: le offerte non possono essere “condizionate” tra loro. Non si può scrivere “compro il lotto B solo se non mi aggiudico il lotto A”. Ogni offerta vive di vita propria e, in gara, è di fatto irrevocabile fino alla chiusura. Questo significa che se vincete più lotti, dovrete pagarli tutti secondo i termini fissati.

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Il tipo di asta conta. Nella sincrona telematica o mista, le gare scorrono in contemporanea e il tempo corre contro. Nell’asincrona telematica, invece, avete più margine perché le finestre di rilancio sono più lunghe, ma i countdown possono comunque sovrapporsi. In entrambi i casi si può giocare su più tavoli: serve solo programmazione ferrea.

Vincoli pratici: cauzioni, tempi e piattaforme

La cauzione va depositata per ogni lotto, di solito pari al 10% dell’offerta (o come indicato nell’avviso). Se puntate su tre immobili, preparate tre cauzioni distinte. È il primo filtro: il budget di liquidità deve coprire i depositi senza mandare in tilt i conti.

Per le aste telematiche la cauzione spesso si versa con bonifico e CRO entro un orario preciso del giorno precedente. Il mio trucco: invio i bonifici con due giorni d’anticipo e carico le ricevute sul portale subito, così se la banca ritarda ho tempo per rimediare. Per le aste in presenza o miste, tengo pronti assegni circolari separati.

Capitolo piattaforme: alcune procedure passano da un unico gestore, altre da portali diversi. Controllate credenziali, firma digitale e postazioni. Io preparo due dispositivi (pc principale e portatile), due connessioni (fibra e hotspot) e una scaletta con orari di apertura/chiusura di ogni gara. Sembrano dettagli, ma quando partono i rilanci contemporanei fanno la differenza.

Strategia di budget e priorità

Se puntate a più immobili, la prima regola è fissare il tetto massimo complessivo e quello per singolo lotto, compresi imposte, onorari, eventuale IVA, costi di liberazione e un cuscinetto lavori. Io ragiono così: budget totale “blindato”, e per ogni lotto determino un “prezzo di guerra” oltre il quale non rilancio.

Ordino poi i lotti per priorità: A (obiettivo principale), B (alternativa), C (opportunità). Nei minuti finali, se A sale oltre il mio tetto, posso dirottare risorse su B o C senza improvvisare. È un gioco di pesi e contrappesi, ma funziona solo se i massimali sono scritti in anticipo e non si cambiano in corsa.

Se usate il mutuo, parlate prima con la banca: chiedete una pre-delibera con importi e tempi chiari. Ricordate che il saldo prezzo, con imposte, di solito si paga entro 60-120 giorni dall’aggiudicazione. La banca può finanziare un lotto e non l’altro: non date per scontato nulla. Quando ho due target seri, porto alla banca entrambe le perizie di mercato, così non si blocca tutto se vinco il “piano B”.

Caso reale: due bilocali nello stesso giorno

Mi è capitato di recente a Torino: due bilocali simili, zone limitrofe ma redditività diversa. Budget complessivo 180.000 euro. Ho impostato così: lotto A, tetto 128.000; lotto B, tetto 118.000. Cauzioni: 13.000 e 12.000 euro, bonifici inviati 48 ore prima.

La gara era sincrona telematica, con chiusure a distanza di 15 minuti. Sul lotto A siamo saliti veloci: ho centrato il mio prezzo di guerra e mi sono fermata, lasciando che l’entusiasmo altrui giocasse in mio favore. Nel frattempo ho aperto la stanza del lotto B su un secondo portatile, scheda con rilanci preimpostati, e hotspot pronto come backup: l’ultima volta la linea mi aveva abbandonata proprio all’extra time.

Risultato: ho perso A senza rimpianti, perché avevo già deciso il tetto, e mi sono aggiudicata B a 112.000, entro i conti. In 30 giorni ho allineato assicurazione, perizia bancaria e preventivo lavori, per rispettare i tempi del saldo prezzo. Senza una scaletta serrata, con due aste vicine, avrei bruciato la concentrazione e forse la cauzione.

Fisco e mutuo: aspetti da non sottovalutare

Acquistare più immobili nello stesso giorno non cambia le imposte, ma cambia i numeri. Valutate in anticipo l’agevolazione prima casa: si applica se rispettate tutti i requisiti, ma non è “replicabile” su più abitazioni. Per le pertinenze, le regole sono specifiche e conviene verificare prima caso per caso. In caso di dubbi, io mi confronto sempre con l’ufficio locale o le guide dell’Agenzia delle Entrate.

Sul fronte finanziamenti, la banca può chiedere perizie separate e tempistiche distinte. Se prevedete di poter vincere due lotti, esplorate soluzioni come linee di credito ponte per coprire cauzioni e acconti, e verificate se un mutuo “a stato avanzamento” su ristrutturazione può sostenere i lavori senza bloccare la liquidità per il saldo prezzo.

Ultimo punto: i canoni di locazione prospettici. Se l’idea è mettere a reddito, simulate scenari prudenti (sfitto di 2-3 mesi, lavori imprevisti). È la miglior difesa contro l’overbidding, l’errore più comune quando si inseguono più lotti.

Checklist operativa per puntare a più lotti

• Budget blindato: tetto totale e tetti per ogni lotto, già comprensivi di imposte e lavori.
• Cauzioni separate: bonifici con CRO e margine di anticipo; ricevute caricate sul portale.
• Piano A-B-C: priorità chiare e prezzi di guerra non negoziabili.
• Setup tecnico: doppio device, doppia connessione, orari e link di gara pronti.
• Banca allineata: pre-delibera, perizie e calendario per il saldo prezzo.

Errori tipici da evitare

• Somma delle offerte che supera il budget complessivo: capita quando si rilancia “a sentimento”.
• Offerte condizionate tra lotti: non sono ammesse e vi espongono a perdite di cauzione.
• Sottovalutare tempi e burocrazia post-aggiudicazione: imposte, liberazione, volture.
• Ignorare le spese di ripristino: serrature, utenze, piccole manutenzioni che erodono il margine.

Ritmo di gara e tattica dei rilanci

Nelle sincrone, evito di rilanciare a ogni scatto: lascio scorrere e intervengo solo vicino alle soglie che mi ero data, per non “scaldare” la platea. Nelle asincrone, sfrutto gli ultimi minuti ma senza andare allo scadere se la linea è instabile: meglio un rilancio a -2 minuti che uno a -5 secondi andato in timeout.

Se i lotti chiudono a pochi minuti di distanza, decidete in anticipo dove concentrarvi in caso di extra time simultanei. A me aiuta un foglio con due colonne: rilanci residui su A e su B. Quando una colonna va a zero, chiudo la scheda senza ripensamenti.

Quando fermarsi (e perché conviene)

Comprare più immobili in una sola asta ha senso se la somma dei rendimenti attesi, ponderati per rischio, batte chiaramente la singola opportunità. Se state forzando il budget o scommettendo su sinergie incerte (stesso condominio, stessi lavori, stesso inquilino “promesso”), fermatevi. Nelle aste, l’occasione successiva arriva più presto di quanto si creda. La disciplina, non l’istinto, è quello che paga alla lunga.

In sintesi: sì, si possono comprare più immobili nella stessa asta. La differenza la fa la preparazione. Con cauzioni pronte, priorità chiare e una regia tecnica solida, moltiplicare le chance senza moltiplicare i rischi è possibile. L’ho imparato sul campo, e continuo a farlo ogni volta che mi siedo davanti a due schermate con il cronometro che scorre.